Vedtekter

VEDTEKTER

FOR UTSYN BOLIGSAMEIE(Heretter kalt sameiet)

Fastsatt ved seksjonering 17.02.06 i medhold til lov av eierseksjoner 23. mai 1997 nr. 31.

Endret på ordinært sameiermøte 17. mars 2011

Endret på ekstraordinært sameiermøte 26. november 2013

Endret på ordinært sameiermøte 15.april 2015

Endret på ordinært sameiermøte 13.april 2016

 

  •  1 Navn, opprettelse og formål

Utsyn Boligsameie har 137 boligseksjoner og 20 næringsseksjoner

Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser og administrasjon av eiendommen Pilestredet Park 1-5, gnr. 208, bnr. 951 i Oslo kommune, med fellesanlegg av enhver art.

 

  • 2 Organisering av sameiet og råderett

Seksjonen kan ikke skilles fra deltagerinteressen i sameiet. Hver sameier har hjemmel i sin seksjon, med rett til bruk av den leilighet og den tilleggsdel som er knyttet til bruksenheten. Hver sameier plikter å overholde bestemmelsene som følger av oppdelingsbegjæringen, lov om eierseksjoner, disse vedtekter samt generelle ordensregler fastsatt av sameiermøtet.

Bruksenheten og fellesarealene kan bare nyttes i samsvar med formålet, og må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av de øvrige seksjoner.

Fellesanleggene må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Både utvendige og innvendige bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes til styret.

Sameieren skal gi adgang til bruksenheten for nødvendig ettersyn og vedlikehold av installa­sjo­ner som er ført gjennom bruksenheten.

For butikk (næringsseksjon) skal gjelde alminnelige åpningstider iht. offentlige normer godkjent av Oslo kommune til enhver tid.

Næringsarealene skal kun benyttes til formål iht. enhver tids gjeldende reguleringsbestemmelser for området.

 

  • 3 Fellesutgifter

Kostnader med eiendommen, gnr. 208, bnr. 951 som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet (felleskostnader) fordeles på sameierne etter sameiebrøken.

Dog skal alle kostnadene for drift og vedlikehold av parkeringsdelen av garasjeanlegget som utgjør seksjon nr. 140-157 fordeles med en lik andel pr. parkeringsplass, med mindre annet gyldig vedtas med tilstrekkelig flertall.

De andre sameierne har lovbestemt panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameierforholdet.  Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for hver bruksenhet svarer til folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt da tvangsdekning besluttes gjennomført.

Næringsseksjonene skal benytte seg av samme avfallsrom som boligene så langt dette er mulig mht kapasitet og type avfall etc. Dersom det kreves utvidet kapasitet etc., skal næringsseksjonen etablere og bekoste løsning for dette selv, løsningen må oppfylle kravene i Miljøoppfølgingsprogrammet utformet av Statsbygg og Oslo kommune, ref. § 6 i disse vedtektene.

 

  • 4 Vedlikehold

Innvendig vedlikehold av egen seksjon påhviler fullt ut for egen regning den enkelte sameier.  Innvendig vann- og avløpsledninger omfattes av vedlikeholdsplikten til og med forgrei­nings­punktet inn til seksjonen, og elektriske ledninger til og med seksjonens sikringsboks. Sam­eieren har plikt til innenfor egen seksjon å gjennomføre forsvarlig vedlikehold slik at det ikke oppstår skade eller fare for skade på fellesarealene eller andre bruksenheter, eller ulemper for andre sameiere.

Den enkelte seksjonseier har følgende særlige forpliktelser i forhold til egne terrasser, balkonger og hagearealer:

  • sluk skal regelmessig føres tilsyn med og renses når nødvendig, minst 3 ganger årlig
  • sluk skal om vinteren holdes fri for snø og is slik at avrenning ikke hindres
  • større snømengder skal fjernes fra terrasser/balkonger
  • gress og beplanting skal holdes i god stand og må bare etableres på en slik måte at det ikke er til ulempe for andre eller kan skade bygget
  • ved fravær skal sørges for at andre kan ivareta forpliktelsene ihht. foranstående strekpunkter
  • vedlikeholde og fornye tredekker (terrassebord) på balkonger/terrasserSameier som ikke ivaretar sine forpliktelser som nevnt i forrige ledd i kan holdes økonomisk ansvarlig av sameiet for skader og utbedringstiltak. Likeledes kan sameiets styre gi den enkelte sameier pålegg om påkrevd vedlikehold eller endring.

Annet vedlikehold av eiendommen med bygninger, herunder den enkeltes eierseksjons vinduer og bygnings fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, garasje, sportsboder i tilknytning til garasjeanlegg, trappeoppganger og inngangsdører til opp­gangene m.m. er sameiets ansvar.

Skader som er påført av en seksjonseier eller noen som seksjonseieren har gitt adgang til eien­dommen, er vedkommende seksjonseier ansvarlig for å utbedre for egen regning.

 

  • 5 Vedlikeholdsfond

 Sameiermøtet vedtar avsetning til fond til dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkost­ninger eller andre fellestiltak på eiendommen.  De beløp seksjonseierne skal innbetale til fondet, innkreves i den månedlige betaling til dekning av fellesutgiftene.

Bruk av vedlikeholdsfondet forutsetter at det defineres et nærmere bestemt vedlikeholdsprosjekt. Hvert enkelt prosjekt må behandles og vedtas av ordinært eller ekstraordinært sameiermøte. Hvorvidt prosjektet krever 2/3 flertall eller kan vedtas med alminnelig flertall, følger av bestemmelsene i vedtektenes § 13.

 

  • 6 Miljøoppfølgingsprogram

Miljøoppfølgingsprogram utformet av Statsbygg og Oslo kommune er lagt til grunn for planleggingen av Pilestredet Park. Hensikten med programmet er å sikre gode miljøforhold i bygninger og utearealer. Dette medfører bl.a. følgende forpliktelser:

  • Det skal etableres driftssentral (Pilestredet Park Økodrift) for drift av felles utearealer etter byøkologiske prinsipper samt ivaretakelse av felles driftsoppgaver som boligselskapene/sameiene skal delta i. Sameiet plikter å delta i driftssentralen, og denne forpliktelse skal tinglyses på samtlige seksjoner.
  • Sameiet må stille data om ressursbruk (energi, fjernvarme og vann), som registreres gjennom individuelle og felles målere, til disposisjon for utarbeiding av miljøregnskap. Individuelle måleresultater vil bli underlagt vanlige regler for personvern.
  • Sameiet, sameierne og beboerne er forpliktet til å kildesortere avfall og delta i de ordninger for avfallshåndtering som blir tilrettelagt i samarbeid med Renovasjonsetaten og Driftssentralen. I tillegg til ordinær kommunal renovasjon (papir og restavfall) vil dette omfatte spesialavfall, kompostering (av hageavfall og våtorganisk husholdningsavfall) samt gjenbruksordninger.
  • Beboerne plikter å delta i instruksjons- og informasjonsopplegg som er nødvendig for å være informert om bruk og vedlikehold av utstyr og tekniske installasjoner som sikrer oppfølgingen av miljøprogrammet.

 

  • 7 Registrering av sameiere

Erverver og leier av seksjon må snarest mulig meldes til styret for registrering av navn, adresse og erververs fødselsnummer. Forretningsfører kan kreve betaling for registrering av ny eier eller bruker.

 

  • 8 Styret

Sameiet skal ha et styre som består av leder og fire til seks styremedlemmer, samt minimum ett varamedlem.  Første gang det velges styre skal styreleder samt et styremedlem velges for to år mens øvrig styremedlem og to varamedlemmer velges for ett år. Deretter velges alle for to år om gangen Styret velges av sameiermøtet med alminnelig flertall. Styrets leder velges særskilt. Kun fysiske personer kan være styremedlemmer.

 

  •  9 Styrets kompetanse

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet.

Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiermøte, kan også tas av styret om ikke annet følger av lov eller vedtekter eller sameiermøtets vedtak i det enkelte tilfelle.

I felles anliggender og ved salg, pantsettelse eller bortfeste, representerer styret sameierne og forplikter dem ved sin underskrift.  Lederen og ett styremedlem i fellesskap forplikter sameiet og tegner sameiets navn. Styret kan gi prokura.

 

  • 10 Om styremøtet

Styreleder skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs.  Et styremedlem eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles.

Styret kan treffe vedtak når mer enn halvparten av medlemmene er tilstede.  Vedtak treffes med alminnelig flertall.  Ved stemmelikhet gjør lederens stemme utslaget.  De som stemmer for et vedtak må likevel utgjøre mer enn en tredjedel av styremedlemmene.

Styremøtene ledes av styrelederen.  Er ikke styrelederen til stede, og det ikke er valgt noen nestleder, skal styret velge en møteleder.  Styret skal føre protokoll over sine handlinger.  Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene.

 

  • 11 Sameiermøtet

Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet.  Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april måned.  Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst en tiendedel av stemmene krever det, og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.

Innkalling til sameiermøtet skal skje skriftlig til sameierne med varsel på minst åtte dager, høyst tyve dager.  Ekstraordinært sameiermøte kan, om det er nødvendig, innkalles med kortere frist som likevel skal være minst tre dager.

Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for sameiermøtet og om siste frist for inn­levering av saker som ønskes behandlet.

Skal et forslag, som etter lov om eierseksjoner eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall, kunne behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen.

Blir sameiermøte som skal holdes etter loven, vedtekter eller vedtak på sameiermøte, ikke innkalt, kan det kreves at skifteretten snarest, og for sameiernes felles kostnad, innkaller til sameiermøte. Slikt krav kan fremsettes av en sameier, et styremedlem eller av forretnings­fører.

 

  • 12 Saker som skal behandles på ordinært sameiermøte

På det ordinære sameiermøtet skal disse saker behandles:

  • Konstituering
  • Styrets årsberetning
  • Styrets regnskapsoversikt for foregående kalenderår til eventuell godkjenning
  • Valg av styremedlemmer
  • Andre saker som er nevnt i innkallingen.

 

  • 13 Møteledelse og innkalling

Sameiermøtet skal ledes av styrelederen med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder som ikke behøver være sameier.  Med de unntak som følger av lov eller vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig (simpelt) flertall av de avgitte stemmer.  Ved stemmelikhet foretas loddtrekning.

Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmene i sameiermøtet for vedtak om:

  • ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går utover vanlig forvaltning eller vedlikehold,
  • omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter,
  • salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap,
  • andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går utover vanlig forvaltning,
  • samtykke til endring av formål for bruksenhet og til reseksjonering som medfører økning av det samlede stemmeantallet,
  • tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- og bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen, samt vedtak som innebærer vesentlige endringer av sameiets karakter, krever tilslutning fra samtlige sameiere.

 

  • 14 Om sameiermøtet

I sameiermøtet har hver seksjon en stemme, dog har ikke garasjeseksjonene stemmerett. Sameieren har rett til å møte ved fullmektig.  Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt.  Fullmakten ansees å gjelde førstkommende sameiermøte, med mindre annet fremgår.  Fullmakten kan når som helst kalles tilbake.

Sameieren har rett til å ta med rådgiver.  Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse.

Styreleder og forretningsfører plikter å være tilstede på sameiermøtet, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall.  Revisor og et ekstra husstandsmedlem for hver boligseksjon har rett til å være tilstede på sameiermøtet og rett til å uttale seg.

Det skal under møtelederens ansvar føres protokoll over de saker som behandles, og alle ved­tak som treffes av sameiermøtet.  Protokollen leses opp før møtets avslutning og underskrives av møtelederen og minst en av de tilstedeværende sameierne valgt av sameiermøtet.  Proto­kollen skal holdes tilgjengelig for sameierne.

 

  • 15 Revisjon og regnskap

Sameiets revisor (statsautorisert eller registrert) velges av sameiermøtet og tjenestegjør inntil ny revisor velges.  Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.  Regnskap for foregående kalenderår skal legges frem på ordinært sameiermøte.

 

  • 16 Forretningsfører

Sameiermøtet kan med vanlig flertall vedta at sameiet skal ha en forretningsfører.

Det hører inn under styret å ansette forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt si dem opp eller gi dem avskjed.

Ansettelsen kan bare skje på oppsigelse med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder.

Med to tredjedels flertall kan sameiermøtet samtykke i at avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.

 

  • 17 Mislighold

Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jfr. eierseksjonsloven § 26.

Advarsel kan gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.  Pålegget om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt.

 

  • 18 Fravikelse

Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapitel 13, jfr. lov om eierseksjoner § 27.

 

  • 19 Bygningsmessige arbeider

Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan bare skje etter en samlet plan for bygningen og etter forutgående godkjenning av styret.

Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal meldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes.  Hvis det søkes om endringer av vesentlig betyd­ning for de øvrige sameiere, skal styret forelegge spørsmålet for sameiermøtet til avgjørelse.

En næringsseksjon skal i tilknytning til sin bruksenhet ha rett til å sette opp fast skilt og annen profileringsanordning, innenfor av hva som godkjennes av offentlige myndigheter. Ved bruk av lysskilt skal det tas tilbørlig hensyn til beboerne slik at disse ikke blir unødig sjenert. For ethvert reklame- og profileringstiltak i tilknytning til eiendommen, skal denne fremstå med et pent og helhetlig ytre.

 

  • 20 Garasje

Utsyn Boligsameie har videoovervåkning ved garasjeporten, ved dørene til søppelrommet og ved alle dører fra garasjen inn i bygget. Videoovervåkningen følger de til enhver tid gjeldende regler fra Datatilsynet.

Det er ikke tillatt å frikoble porten og sette den i åpen stilling, bortsett fra i nødssituasjoner, ved gjennomføring av drifts- og vedlikeholdsoperasjoner i regi av sameiet, eller ved flytting og leveranser der seksjonseier har varslet styret, og påtatt seg ansvar for vakthold. Brudd på disse reglene kan medføre en bot. Botens størrelse fastsettes av sameiermøtet.

Eiere av parkeringsplass(er) i Utsyns garasjeanlegg som ikke sørger for å frigjøre sin(e) plass(er) i forbindelse med varslet hovedrengjøring av garasjen, må betale kostnadene forbundet med nødvendige tiltak for å få gjennomført rengjøring av deres parkeringsplass(er).

 

  • 21 Endringer i vedtektene

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmer.

 

  • 22 Habilitetsregler for sameiermøte og styre

Ingen kan som sameier eller fullmektig eller ved fullmektig delta i noen avstemming på sam­eier­møtet om rettshandel overfor seg selv eller om eget ansvar.  Heller ikke kan noen delta i avstemming om rettshandel overfor tredjemann eller om tredjemanns ansvar dersom ved­kommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i saken.

Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

 

  • 23 Forholdet til lov om eierseksjoner

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot eier­seksjonsloven, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr. 31.